Zniesienie współwłasności nieruchomości – ile trwa, ile kosztuje i jak przebiega?

Szybka odpowiedź: Każdy współwłaściciel może co do zasady żądać zniesienia współwłasności. Jeżeli nie ma porozumienia, sąd może podzielić nieruchomość, przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić jej sprzedaż. Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1 000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – 300 zł. W prostych i zgodnych sprawach postępowanie może zakończyć się w ciągu kilku miesięcy, natomiast przy sporze, opiniach biegłych lub środkach zaskarżenia może trwać kilka lat.

Sądowe zniesienie współwłasności krok po kroku

Postępowanie rozpoczyna się od złożenia wniosku do właściwego sądu. We wniosku trzeba dokładnie określić nieruchomość i przedstawić dowody prawa własności. Należy również wskazać uczestników postępowania, a w praktyce warto przedstawić proponowany sposób zniesienia współwłasności.

1. Złożenie wniosku i dokumentów dotyczących nieruchomości.
2. Przedstawienie stanowisk przez pozostałych współwłaścicieli.
3. Ustalenie okoliczności potrzebnych do wyboru sposobu zniesienia współwłasności, w tym w razie potrzeby wartości nieruchomości i wzajemnych rozliczeń.
4. Przeprowadzenie opinii biegłego, jeżeli do rozstrzygnięcia potrzebne są wiadomości specjalne, np. przy spornej wycenie albo możliwości fizycznego podziału.
5. Wydanie przez sąd postanowienia o podziale nieruchomości, przyznaniu jej jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych albo sprzedaży.

Jeżeli nieruchomość zostanie przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, sąd określa termin i sposób dokonania spłaty, a w razie potrzeby również odsetki i sposób jej zabezpieczenia. Spłata nie musi więc nastąpić jednorazowo bezpośrednio po zakończeniu sprawy. Jeżeli sąd rozłoży ją na raty, terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat.

Ile trwa sądowe zniesienie współwłasności?

To zależy. W najprostszych, zgodnych sprawach sądowe zniesienie współwłasności może zakończyć się w ciągu kilku miesięcy. Jeżeli jednak współwłaściciele spierają się o sposób podziału, wartość nieruchomości, spłaty lub wzajemne rozliczenia, a w sprawie potrzebne są opinie biegłych albo postępowanie odwoławcze, postępowanie może trwać kilka lat.

Nie ma jednego ustawowego terminu zakończenia takiej sprawy ani sztywnej maksymalnej długości postępowania. Dlatego podawanie jednej górnej granicy, np. 3 lub 5 lat, mogłoby wprowadzać w błąd.

Ile kosztuje sądowe zniesienie współwłasności?

To zależy. Sama opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1 000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. Do tego mogą dojść wydatki na opinie biegłych oraz koszty profesjonalnego pełnomocnika. Wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego zależy od umowy z kancelarią, zakresu sprawy i liczby podejmowanych czynności. Jeżeli postępowanie wymaga wielu pism, posiedzeń, opinii biegłych albo postępowania odwoławczego, łączny koszt obsługi prawnej może być istotny.

Co do zasady każdy uczestnik sam ponosi koszt swojego adwokata lub radcy prawnego. Jeżeli jednak interesy współwłaścicieli są sprzeczne, sąd może zobowiązać jednego z nich do zwrotu drugiemu kosztów zastępstwa prawnego. Nie musi to jednak oznaczać zwrotu całej kwoty faktycznie zapłaconej kancelarii, ponieważ wysokość kosztów podlegających zwrotowi ustala sąd według przepisów dotyczących kosztów postępowania.

Koszty, które mogą narastać w trakcie postępowania

Samo wszczęcie sprawy o zniesienie współwłasności nie powoduje automatycznego ustania bieżących kosztów związanych z nieruchomością. Jeżeli postępowanie się przedłuża, nadal mogą powstawać opłaty wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, koszty mediów, podatki, ubezpieczenie oraz inne należności związane z utrzymaniem lokalu lub nieruchomości.

Jeżeli część tych należności nie jest regulowana na bieżąco, zadłużenie może wzrastać również o odsetki i koszty dochodzenia należności. Z tego powodu rzeczywisty koszt długiego sporu o zniesienie współwłasności może być znacznie wyższy niż sama opłata od wniosku, koszt biegłych i wynagrodzenie pełnomocnika.

Biegli rzeczoznawcy – czas i koszty opinii

Jeżeli ustalenie wartości nieruchomości jest potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy, sąd może skorzystać z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Ma to znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy nieruchomość ma zostać przyznana jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych, a jej wartość jest sporna.

Przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego może istotnie wydłużyć postępowanie i wymagać wpłacenia zaliczki na jego wynagrodzenie. Jeżeli opinia zostanie zakwestionowana, sąd może zażądać jej uzupełnienia, dodatkowych wyjaśnień albo w odpowiednich przypadkach dopuścić kolejny dowód z opinii.

Podział fizyczny nieruchomości – kiedy sąd go odmawia

Podział fizyczny jest jednym ze sposobów zniesienia współwłasności. Nie jest jednak dopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo powodowałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli ocena możliwości podziału wymaga wiadomości specjalnych, sąd może skorzystać z opinii biegłego, np. z zakresu budownictwa lub geodezji. W przypadku mieszkania fizyczny podział może być trudny albo niemożliwy, ale zależy to od konkretnej nieruchomości i możliwości przeprowadzenia podziału zgodnie z prawem.

Sprzedaż licytacyjna nieruchomości przy zniesieniu współwłasności

Jeżeli nieruchomość nie daje się podzielić, a sąd nie przyzna jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, może zarządzić jej sprzedaż. Sprzedaż odbywa się według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

• Pierwsza licytacja: cena wywoławcza wynosi 3/4 sumy oszacowania nieruchomości (75%).
• Druga licytacja: jeżeli pierwsza nie doszła do skutku, cena wywoławcza wynosi 2/3 sumy oszacowania nieruchomości (ok. 66%).

Z ceny uzyskanej ze sprzedaży pokrywane są należne koszty postępowania, a pozostała suma podlega rozliczeniu między współwłaścicielami zgodnie z ich udziałami oraz rozstrzygnięciem sądu.

Przed podjęciem decyzji warto sprawdzić ile realnie możesz dostać za swój udział.

Alternatywa dla sądu – sprzedaż udziału bez postępowania sądowego

Przy zwykłej współwłasności ułamkowej możesz co do zasady sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli i bez prowadzenia postępowania o zniesienie współwłasności. Po sprzedaży przestajesz być właścicielem tego udziału, a nabywca wchodzi w Twoje miejsce jako współwłaściciel. Cena udziału zależy m.in. od jego wielkości, stanu prawnego nieruchomości, sposobu korzystania z niej oraz sytuacji między współwłaścicielami.

Udział w nieruchomości może być trudniejszy do sprzedaży niż cała nieruchomość, szczególnie gdy pomiędzy współwłaścicielami istnieje konflikt. W takiej sytuacji cena transakcyjna może być niższa niż proporcjonalna część wartości całej nieruchomości, ponieważ nabywca przejmuje również ryzyka i ograniczenia związane ze współwłasnością.

Więcej o zasadach takiej transakcji przeczytasz w artykule o sprzedaży udziału bez zgody współwłaściciela.

Najczęściej zadawane pytania

Podstawa prawna

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 198 dotyczący sprzedaży udziału, art. 210–212 dotyczące zniesienia współwłasności, podziału nieruchomości, spłat i sprzedaży oraz art. 220 dotyczący nieprzedawniania się roszczenia o zniesienie współwłasności.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 520 dotyczący kosztów postępowania nieprocesowego oraz przepisy dotyczące postępowania o zniesienie współwłasności i sprzedaży nieruchomości.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 41 dotyczący opłaty od wniosku o zniesienie współwłasności.
• Ustawa o własności lokali, w szczególności art. 12–15 dotyczące kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej.
• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 4 dotyczący opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości.

Jeżeli zamiast postępowania o zniesienie współwłasności rozważasz sprzedaż swojego udziału, UdzialPartner.pl może bezpłatnie przeanalizować możliwość zakupu i przygotować wycenę.

Informacja prawna:
Treści publikowane na tej stronie internetowej mają charakter wyłącznie informacyjny, edukacyjny oraz orientacyjny i nie stanowią oficjalnej wykładni przepisów. Informacje te nie są poradą prawną, finansową, podatkową ani inwestycyjną, a wyrażają jedynie indywidualne interpretacje i poglądy autora. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji biznesowych lub prawnych w oparciu o treści zawarte na tym portalu, zalecamy skonsultowanie się z odpowiednim specjalistą w celu uzyskania profesjonalnej i zindywidualizowanej porady. Autor oraz wydawca strony nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne błędy i braki w tekstach, a także za jakiekolwiek straty, szkody lub niedogodności wynikające z wykorzystania udostępnionych informacji. Ponadto właściciel strony nie odpowiada za treść komentarzy zamieszczanych przez osoby trzecie.