Współwłaściciel nie płaci czynszu? 3 sposoby rozwiązania problemu

Szybka odpowiedź: Jeżeli współwłaściciel nie płaci czynszu lub innych opłat związanych z nieruchomością, najpierw trzeba ustalić, za jakie należności odpowiada każda ze stron. Jeżeli pokrywasz więcej kosztów, niż powinno Cię obciążać, możesz co do zasady domagać się odpowiedniego rozliczenia. Masz też inne możliwości: sprzedaż własnego udziału albo zniesienie współwłasności. Przy zwykłej współwłasności ułamkowej sprzedaż własnego udziału co do zasady nie wymaga zgody drugiego współwłaściciela.

Współwłaściciel nie płaci czynszu – kto odpowiada we wspólnocie i spółdzielni?

To zależy od tego, z jakim lokalem i jakim rodzajem opłat mamy do czynienia. Potoczne określenie „czynsz” może obejmować kilka różnych należności, które nie zawsze rozlicza się według tych samych zasad.

We wspólnocie mieszkaniowej trzeba przede wszystkim ustalić wysokość udziału współwłaściciela oraz rodzaj należności. W przypadku zobowiązań dotyczących nieruchomości wspólnej odpowiedzialność właściciela jest co do zasady związana z jego udziałem.

Sam fakt, że lokal albo prawo do lokalu należy do kilku osób, nie oznacza automatycznie, że jeden współwłaściciel odpowiada za całość zaległych opłat drugiego. Odpowiedzialność za całą należność musi mieć konkretną podstawę prawną. Jeżeli jej nie ma, sama współwłasność nie wystarcza do obciążenia jednej osoby całym zadłużeniem drugiej.

W spółdzielni mieszkaniowej przepisy przewidują dodatkowo solidarną odpowiedzialność określonych pełnoletnich osób stale zamieszkujących w lokalu oraz osób faktycznie z niego korzystających. Nie oznacza to jednak, że sam fakt posiadania udziału powoduje automatycznie odpowiedzialność za całość zaległości drugiego współwłaściciela lub współuprawnionego.

Nie każdą opłatę można jednak mechanicznie podzielić według udziałów. Niektóre składniki mogą zależeć od faktycznego zużycia albo przyjętego sposobu rozliczenia. Samo niezamieszkiwanie w lokalu nie powoduje natomiast, że właściciel lub współuprawniony przestaje ponosić obowiązki wynikające z posiadanego prawa.

Sytuacja	Co trzeba sprawdzić?	Dlaczego to ważne?
Wspólnota mieszkaniowa	wysokość udziałów i rodzaj kosztu	odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej jest co do zasady związana z udziałem
Spółdzielnia mieszkaniowa	czego dotyczą zaległe opłaty, jaki obowiązek obciąża każdą z osób i czy istnieje podstawa odpowiedzialności solidarnej	sam udział w lokalu lub prawie do lokalu nie oznacza automatycznie odpowiedzialności za całe zadłużenie drugiej osoby
Media i zużycie	kto faktycznie korzysta z lokalu i na kogo zawarto umowę	odpowiedzialność wobec dostawcy może wynikać z zawartej umowy, a koszty zależne od zużycia nie muszą być dzielone według udziałów
Rozliczenia między współwłaścicielami	kto i ile rzeczywiście zapłacił	osoba, która poniosła więcej kosztów, może w określonych sytuacjach żądać rozliczenia

Sposób 1: Rozliczenie kosztów z drugim współwłaścicielem

Jeżeli współwłaściciel nie płaci czynszu, a Ty pokrywasz więcej niż wynika z Twojego udziału w kosztach związanych z utrzymaniem wspólnej nieruchomości, możesz co do zasady domagać się odpowiedniego rozliczenia. Może to dotyczyć również części opłat potocznie określanych jako „czynsz”, o ile są to wydatki lub ciężary, które powinny obciążać współwłaścicieli stosownie do ich udziałów.

Roszczenie wobec drugiego współwłaściciela powinno obejmować tylko tę część kosztów, którą rzeczywiście poniosłeś ponad własny obowiązek. Dlatego przed wyliczeniem kwoty trzeba ustalić, jaka część opłat przypadała na każdego ze współwłaścicieli.

Dlatego warto zachować potwierdzenia przelewów, rozliczenia opłat, wezwania do zapłaty oraz dokumenty potwierdzające wysokość udziałów. Pozwalają one ustalić, czy i w jakim zakresie możliwe jest późniejsze rozliczenie.

Z dochodzeniem rozliczenia nie warto też bezterminowo zwlekać, ponieważ roszczenia majątkowe podlegają przedawnieniu, a termin trzeba ustalić dla konkretnego roszczenia i daty jego powstania.

Jeżeli drugi współwłaściciel nie chce dobrowolnie rozliczyć należnej części kosztów, można najpierw wezwać go do zapłaty, wskazując kwotę, podstawę rozliczenia i termin zapłaty. Jeżeli wezwanie pozostanie bezskuteczne, dochodzenie należności może wymagać skierowania sprawy do sądu.

Przykład – wspólnota mieszkaniowa: Anna i Piotr są współwłaścicielami mieszkania po 1/2. W lokalu mieszka wyłącznie Anna. Załóżmy, że zarządca wspólnoty nalicza 1 000 zł miesięcznie kosztów, które w tym przykładzie obciążają współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów. Na każdego przypada więc po 500 zł. Jeżeli Anna zapłaci całe 1 000 zł, może co do zasady domagać się od Piotra rozliczenia 500 zł przypadających na jego udział. Jeżeli natomiast nikt nie zapłaci, na koncie lokalu może pojawić się 1 000 zł zaległości, ale nie oznacza to automatycznie, że Piotr osobiście odpowiada za całe 1 000 zł. Sam fakt, że Piotr nie mieszka w lokalu, nie zwalnia go z kosztów obciążających go jako współwłaściciela.

Sposób 2: Sprzedaż udziału bez zgody współwłaściciela

Jeżeli nie chcesz dalej pozostawać we współwłasności i ponosić obowiązków związanych z udziałem, możesz rozważyć jego sprzedaż. Przy zwykłej współwłasności ułamkowej co do zasady nie potrzebujesz do tego zgody pozostałych współwłaścicieli. Sprzedaż udziału w nieruchomości odbywa się w formie aktu notarialnego, a przed transakcją trzeba ustalić stan prawny udziału.

Więcej: Sprzedaż udziału bez zgody współwłaściciela – kiedy jest możliwa?

Przykład: Marek i jego brat mają po 1/2 mieszkania. Marek regularnie płaci swoją część opłat, ale brat od kilku miesięcy nie płaci nic. Marek nie chce dalej pozostawać w konflikcie, dlatego 1 lipca sprzedaje swój udział 1/2 inwestorowi. Od tego dnia Marek przestaje być współwłaścicielem, a obowiązki związane z własnością sprzedanego udziału za kolejne okresy obciążają już nabywcę.

Sprzedaż udziału nie kasuje zobowiązań ani wzajemnych rozliczeń powstałych wcześniej. Jeżeli przed sprzedażą istniały zaległości albo jeden ze współwłaścicieli poniósł koszty przypadające na drugiego, trzeba ustalić sposób ich rozliczenia niezależnie od samej sprzedaży udziału.

Przed transakcją warto przekazać kupującemu informacje o znanych zaległościach i sporach dotyczących nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że udziału w nieruchomości zadłużonej lub objętej konfliktem nie można sprzedać.

Więcej: Wycena udziału w nieruchomości – ile realnie możesz dostać?

Sposób 3: Sądowe zniesienie współwłasności

Każdy współwłaściciel może co do zasady żądać zniesienia współwłasności. Jeżeli nie ma porozumienia, można wystąpić z takim żądaniem do sądu.

W zależności od rodzaju nieruchomości i okoliczności sprawy sąd może dokonać podziału rzeczy, przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić jej sprzedaż.

Przykład: Joanna i jej brat mają po 1/2 mieszkania, ale nie potrafią uzgodnić ani sprzedaży, ani sposobu korzystania z lokalu. Jeżeli mieszkania nie da się sensownie podzielić, sąd może np. przyznać je jednemu z nich z obowiązkiem spłaty drugiego albo zdecydować o sprzedaży nieruchomości. W tym samym postępowaniu mogą pojawić się również kwestie wzajemnych rozliczeń dotyczących wydatków na wspólną nieruchomość.

Postępowanie sądowe może wymagać ustalenia wartości nieruchomości, opinii biegłego i rozstrzygnięcia spornych rozliczeń. Jeżeli Twoim celem nie jest podział całej nieruchomości, lecz przede wszystkim zakończenie własnego udziału we współwłasności, warto porównać tę drogę ze sprzedażą udziału, która nie wymaga prowadzenia postępowania o zniesienie współwłasności.

Więcej: Zniesienie współwłasności nieruchomości – koszty, czas i etapy postępowania.

Najczęściej zadawane pytania

Podstawa prawna

• Kodeks cywilny – w szczególności art. 198 dotyczący rozporządzania udziałem, art. 207 dotyczący wydatków i ciężarów rzeczy wspólnej, art. 369 dotyczący podstaw odpowiedzialności solidarnej oraz art. 210–212 dotyczące zniesienia współwłasności.
• Ustawa o własności lokali – w szczególności art. 17 dotyczący odpowiedzialności właściciela lokalu za zobowiązania związane z nieruchomością wspólną.
• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych – w szczególności art. 4 dotyczący obowiązku ponoszenia opłat i przypadków odpowiedzialności za te opłaty.

Współwłaściciel nie płaci czynszu lub innych opłat, a Ty nie chcesz dalej pozostawać w tej sytuacji? UdzialPartner.pl może bezpłatnie przeanalizować możliwość zakupu Twojego udziału i przygotować wycenę.

Informacja prawna:
Treści publikowane na tej stronie internetowej mają charakter wyłącznie informacyjny, edukacyjny oraz orientacyjny i nie stanowią oficjalnej wykładni przepisów. Informacje te nie są poradą prawną, finansową, podatkową ani inwestycyjną, a wyrażają jedynie indywidualne interpretacje i poglądy autora. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji biznesowych lub prawnych w oparciu o treści zawarte na tym portalu, zalecamy skonsultowanie się z odpowiednim specjalistą w celu uzyskania profesjonalnej i zindywidualizowanej porady. Autor oraz wydawca strony nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne błędy i braki w tekstach, a także za jakiekolwiek straty, szkody lub niedogodności wynikające z wykorzystania udostępnionych informacji. Ponadto właściciel strony nie odpowiada za treść komentarzy zamieszczanych przez osoby trzecie.