Zniesienie współwłasności nieruchomości – ile trwa, ile kosztuje i jak przebiega?
Zgodnie z art. 198 K.c. możesz sprzedać swój udział w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli (dotyczy to współwłasności w częściach ułamkowych, a nie współwłasności łącznej, np. majątku małżeńskiego w trakcie trwania małżeństwa) i bez inicjowania postępowania sądowego. Sąd może przyznać nieruchomość jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych, podzielić ją fizycznie lub – jeśli strony nie dojdą do porozumienia – zarządzić sprzedaż licytacyjną na podstawie art. 212 § 2 K.c. oraz art. 625 K.p.c. W praktyce postępowanie trwa od 2 do 5 lat i generuje znaczące koszty po obu stronach.
W teorii zniesienie współwłasności ma rozwiązać konflikt z bratem, byłą żoną czy wspólnikiem. W praktyce to postępowanie, które może zamrozić Twój majątek na lata, podczas gdy ponosisz koszty sądowe i obsługi prawnej.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności zgodnie z art. 210 K.c. Zanim złożysz wniosek, warto zrozumieć, jak naprawdę przebiega to postępowanie i jakie są alternatywy.
Biegli rzeczoznawcy – czas i koszty opinii
W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd musi ustalić wartość nieruchomości. Twoja własna ocena nie ma znaczenia – sąd powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego.
Na opinię biegłego czeka się przeciętnie od 6 do 12 miesięcy, w zależności od obłożenia sądu. Każda opinia generuje koszty, które strona wnioskująca wpłaca jako zaliczkę. Jeśli jedna ze stron podważy wycenę – co w praktyce zdarza się często, bo wynik wyceny bezpośrednio wpływa na wysokość spłaty – sąd może powołać kolejnego biegłego. To kolejne miesiące i kolejne koszty.
Podział fizyczny nieruchomości – kiedy sąd go odmawia
Jeśli jedna ze stron wnioskuje o podział fizyczny nieruchomości – np. wydzielenie osobnych lokali lub podział działki – sąd powołuje biegłych z zakresu budownictwa i geodezji. Sprawdzają oni możliwość podziału pod kątem technicznym i prawnym.
W praktyce, szczególnie w przypadku mieszkań, podział fizyczny okazuje się niemożliwy – sąd stwierdza, że jest on sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy w rozumieniu art. 211 K.c. Postępowanie w tym zakresie znacznie się wydłuża, a koszty opinii technicznych ponoszą strony.
Licytacja komornicza – jak przebiega i ile możesz stracić
Kiedy sąd stwierdza, że żadna ze stron nie może spłacić pozostałych, zarządza sprzedaż licytacyjną nieruchomości. Przebiega ona według następujących zasad:
- Pierwsza licytacja: cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości nieruchomości (75%) ustalonej przez biegłego
- Druga licytacja: jeśli pierwsza nie doszła do skutku, cena wywoławcza spada do 2/3 wartości (ok. 66%)
Od uzyskanej kwoty odliczane są koszty postępowania egzekucyjnego. Dopiero pozostała część trafia do współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.
Przed podjęciem decyzji warto sprawdzić ile realnie możesz dostać za swój udział.
Alternatywa dla sądu – sprzedaż udziału bez postępowania sądowego
Zgodnie z art. 198 K.c. możesz sprzedać swój udział w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli i bez inicjowania postępowania sądowego. Firma skupująca udziały przejmuje ryzyko prawne i dalsze postępowanie, a Ty otrzymujesz gotówkę w dniu podpisania aktu notarialnego – bez wieloletniego oczekiwania na wyrok.
Więcej o tym, jak przebiega taka sprzedaż, przeczytasz w artykule o sprzedaży udziału bez zgody współwłaścicieli.
Najczęściej zadawane pytania
Chcesz uniknąć lat w sądzie i odzyskać gotówkę z udziału szybciej?
Bezpłatna wycena w ciągu 24 godzin. Bez zobowiązań.
O autorze:
Tomasz Kurdzel – Specjalista ds. obrotu udziałami w nieruchomościach
Specjalizuje się w transakcjach odkupu udziałów, pomagając współwłaścicielom odzyskać zamrożony kapitał z nieruchomości zadłużonych, spadkowych i po rozwodzie.
Masz trudną sytuację z udziałami i nie wiesz, od czego zacząć?
Zadzwoń: 518 111 852 – bezpłatnie omówię Twoją sytuację i wyjaśnię dostępne opcje.
Informacja prawna:
Treści publikowane na tej stronie internetowej mają charakter wyłącznie informacyjny, edukacyjny oraz orientacyjny i nie stanowią oficjalnej wykładni przepisów. Informacje te nie są poradą prawną, finansową, podatkową ani inwestycyjną, a wyrażają jedynie indywidualne interpretacje i poglądy autora. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji biznesowych lub prawnych w oparciu o treści zawarte na tym portalu, zalecamy skonsultowanie się z odpowiednim specjalistą w celu uzyskania profesjonalnej i zindywidualizowanej porady. Autor oraz wydawca strony nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne błędy i braki w tekstach, a także za jakiekolwiek straty, szkody lub niedogodności wynikające z wykorzystania udostępnionych informacji. Ponadto właściciel strony nie odpowiada za treść komentarzy zamieszczanych przez osoby trzecie.
