Współwłaściciel nie płaci opłat? Dowiedz się, jak chronić swój majątek i uniknąć cudzych długów

To, czy drugi współwłaściciel może zostać obciążony opłatami związanymi z lokalem, zależy od podstawy prawnej i od tego, czy chodzi o wspólnotę mieszkaniową, czy o spółdzielnię mieszkaniową. Tych dwóch sytuacji nie wolno wrzucać do jednego worka. We wspólnocie mieszkaniowej współwłaściciel lokalu odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej jego udziałowi. Wynika to z art. 1a, art. 3 ust. 3a, art. 12 ust. 2 oraz art. 17 ustawy o własności lokali. Jeżeli jeden współwłaściciel pokrył więcej, niż wynika z jego udziału, może dochodzić rozliczenia od drugiego współwłaściciela. W spółdzielni mieszkaniowej zakres obowiązków i przypadki solidarności trzeba oceniać według art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a nie przez automatyczne powoływanie się na art. 366 Kodeksu cywilnego.

Artykuł omawia trzy dostępne drogi wyjścia z tej sytuacji: dochodzenie zwrotu od dłużnika na drodze sądowej, sądowe zniesienie współwłasności oraz sprzedaż swojego udziału. Każda z tych opcji ma inny czas realizacji, koszt i skutek prawny – poniżej wyjaśnienie, czego można się po każdej spodziewać.

Zasada jest prosta: współwłaściciele powinni dzielić się kosztami proporcjonalnie do swoich udziałów. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych, z uwagi na specyficzne przepisy, spółdzielnia może jednak skierować wezwanie do zapłaty do tego współwłaściciela, którego najłatwiej namierzyć. Jeśli znajdziesz się w takiej sytuacji, masz prawo bronić się na drodze prawnej, domagać się zwrotu pieniędzy od dłużnika lub ostatecznie znieść współwłasność.

Zasada solidarnej odpowiedzialności działa tak: wierzyciel kieruje egzekucję do tego współwłaściciela, od którego faktycznie może odzyskać pieniądze. Jeśli jeden ze współwłaścicieli nie ma stałych dochodów ani zajęciowalnego majątku, egzekucja trafia do drugiego – który pracuje i ma konto bankowe. Taka sytuacja jest szczególnie częsta przy nieruchomościach odziedziczonych lub przejętych po rozwodzie.

Sposób 1: Dochodzenie zwrotu od dłużnika (roszczenie regresowe)

Nie istnieje jedna uniwersalna zasada, według której każdy współwłaściciel zawsze odpowiada wobec wierzyciela za cały dług związany z lokalem. Art. 366 Kodeksu cywilnego nie tworzy sam z siebie solidarnej odpowiedzialności, lecz opisuje jej skutki wtedy, gdy solidarność wynika z ustawy albo z czynności prawnej.

W przypadku odrębnej własności lokalu we wspólnocie mieszkaniowej sytuacja wygląda inaczej niż opisano wyżej. Ustawa o własności lokali stanowi, że współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych jest traktowany na potrzeby ustawy jak właściciel lokalu, a jego udział w nieruchomości wspólnej odpowiada iloczynowi udziału we współwłasności lokalu i udziału przypadającego na ten lokal. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej obciążają go w części odpowiadającej temu udziałowi.

To oznacza, że twierdzenie, iż wspólnota mieszkaniowa może zawsze żądać 100% zadłużenia od dowolnego współwłaściciela, jest zbyt szerokie i w tej formie błędne.

Jeżeli jeden współwłaściciel pokrył wydatki ponad swój udział, może dochodzić rozliczenia od drugiego współwłaściciela. Podstawę takiego rozliczenia daje art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną stosownie do wielkości udziałów.

Jednym z możliwych sposobów wyjścia z konfliktu jest zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 Kodeksu cywilnego. Innym jest sprzedaż udziału na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Jak zadłużenie współwłaściciela wpływa na zdolność kredytową?

Skutki zadłużenia we współwłasności nie ograniczają się do bieżących wypłat. Egzekucja skierowana do współwłaściciela, który sam terminowo płacił, może wpłynąć na jego historię kredytową.

• Wpis do rejestrów dłużników: Gdy wierzyciel uzyska nakaz zapłaty, dane współwłaściciela objętego egzekucją mogą trafić do BIG lub KRD – niezależnie od tego, czy sam terminowo regulował inne zobowiązania.
• Ograniczona zdolność kredytowa: Negatywny wpis w rejestrze dłużników lub BIK może skutkować odmową przyznania kredytu przez bank, nawet jeśli własna historia spłat jest nienaruszona.

Solidarna odpowiedzialność w praktyce – przykład

Pani Ewa odziedziczyła z bratem mieszkanie po rodzicach. Brat zamieszkał w lokalu i przez 3 lata nie płacił czynszu ani żadnych opłat. Spółdzielnia uzyskała nakaz zapłaty i skierowała egzekucję do wynagrodzenia Pani Ewy jako współwłaścicielki.

Pani Ewa zdecydowała się sprzedać swój udział na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego – bez zgody brata. Transakcja odbyła się u notariusza. Od dnia podpisania aktu przestała odpowiadać za kolejne zobowiązania związane z tą nieruchomością.

Sposób 2: Sprzedaż udziału bez zgody współwłaściciela

Sprzedaż udziału nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli – wynika to wprost z art. 198 Kodeksu cywilnego. Numer Księgi Wieczystej można ustalić bezpłatnie na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych dostępnym pod adresem ekw.ms.gov.pl – nawet jeśli dokumenty lokalu są niedostępne.

Warto wiedzieć: Nawet jeśli nie znasz numeru Księgi Wieczystej – możemy pomóc go ustalić na podstawie adresu nieruchomości lub po numerze działki ewidencyjnej.

Sposób 3: Sądowe zniesienie współwłasności

• Wyjście ze współwłasności: Z chwilą podpisania aktu notarialnego sprzedaży udziału zbywca przestaje być współwłaścicielem i nie odpowiada za zobowiązania powstałe po tej dacie.
• Odzyskanie kapitału: Sprzedaż udziału pozwala przekształcić zamrożony udział w środki pieniężne. Ile można dostać – wyjaśnia osobny artykuł o wycenie udziału w nieruchomości.
• Koniec odpowiedzialności za nowe długi: Po przeniesieniu własności wierzyciel nie może kierować roszczeń z tytułu nowych zobowiązań związanych z tą nieruchomością do byłego współwłaściciela.

Odpowiedzialność solidarna trwa tak długo, jak trwa współwłasność – wygasa dopiero po jej formalnym zakończeniu.

Skontaktuj się pod numerem 518 111 852 lub wyślij adres nieruchomości w formularzu, aby omówić dostępne opcje prawne.

Najczęściej zadawane pytania

Masz pytania dotyczące odpowiedzialności za długi we współwłasności?
Bezpłatna analiza sytuacji prawnej. Bez zobowiązań.

Informacja prawna:
Treści publikowane na tej stronie internetowej mają charakter wyłącznie informacyjny, edukacyjny oraz orientacyjny i nie stanowią oficjalnej wykładni przepisów. Informacje te nie są poradą prawną, finansową, podatkową ani inwestycyjną, a wyrażają jedynie indywidualne interpretacje i poglądy autora. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji biznesowych lub prawnych w oparciu o treści zawarte na tym portalu, zalecamy skonsultowanie się z odpowiednim specjalistą w celu uzyskania profesjonalnej i zindywidualizowanej porady. Autor oraz wydawca strony nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne błędy i braki w tekstach, a także za jakiekolwiek straty, szkody lub niedogodności wynikające z wykorzystania udostępnionych informacji. Ponadto właściciel strony nie odpowiada za treść komentarzy zamieszczanych przez osoby trzecie.